Die ursprünglich von der Europäischen Union (EU) neu erschaffene Wohnkreditrichtlinie ist seit Mai 2016 auch Gesetz in Deutschland – allerdings als sehr scharfe Umsetzung der ursprünglichen Version. Die Einführung dieser Richtlinie könnte für viele Bundesbürger dramatische Folgen haben – denn die Kreditinstitute sind angehalten, die Vergabe von Immobilienkrediten drastischer zu prüfen, was zunehmend zu Einschränkungen und damit zu einer immer weiter ausufernden Kreditangst und zum Rückgang von Investitionen in Immobilien führt. Gerade ältere Kreditnehmer und Familien werden bei der Vergabe von Immobilienkrediten nun stark eingeschränkt bzw. bekommen erst gar kein Kreditangebot mehr. Fachleute sprechen von Diskriminierung und bemängeln, dass altersgerechtes Umbauen und die immobiliäre Altersvorsorge torpediert würden. Doch warum wurden diese Einschränkungen überhaupt eingeführt und ist das Thema Crowdfunding eine mögliche Alternativlösung?

Kreditnehmer werden strenger geprüft

Vor dem Hintergrund der Immobilienblase in Südeuropa war der Grundgedanke der neuen Wohnkreditrichtlinie, dass Kreditnehmer vor zu hohen Belastungen geschützt werden müssen. Allerdings ist die Umsetzung hierzulande nach Meinung vieler Fachleute viel zu weit über das eigentliche Ziel hinausgeschossen. Auch Finanzminister Schäuble will nun nachbessern lassen – die Frage wird sein, wann dies denn geschieht und ob das ausreichend ist. Es gibt nämlich auch Stimmen, die noch weitere Verschärfungen wie z. B. die Einführung von Mindest-Eigenkapitalsummen oder von Kreditobergrenzen fordern.
Die aktuell geltende Richtlinie verpflichtet die Kreditinstitute bereits zu einer viel strengeren Prüfung jedes Immobilienkreditinteressenten als je zuvor. Die vollständige Summe der Kreditbelastung muss danach zunehmend aus dem Eigenkapital bzw. dem verfügbaren Einkommen innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückgeführt werden können – bestehende Immobilien oder den Wert der Immobilie selbst dürfen die Institute dabei kaum noch als Sicherheit einbeziehen. Somit fallen z. B. ältere Interessenten (welche ja keine sehr hohe statistische Lebenserwartung mehr haben) und Familien mit geringerem Einkommen (weil z. B. ein Elternteil wegen der Kindererziehung nicht arbeiten geht) aus dem Raster – die Folge: Ältere Menschen und Familien bekommen gar keine Möglichkeit mehr, einen Immobilienkreditvertrag abzuschließen. Und dies obwohl Immobilien nach wie vor zu den beliebtesten und sinnvollsten Kapitalanlageformen in Deutschland zählen. Damit wird auch diese Form der Altersvorsorge zunehmend erschwert. Führen die Banken diese strengen Prüfungen nicht gründlich genug durch, drohen ihnen hohe Strafen. Die Umsetzung der Richtlinie in einer so strengen Form ist in ganz Europa nur in Deutschland zu beobachten – so das Ergebnis einer aktuellen Studie der Europäischen Zentralbank (EZB).

Wohnungen verkaufen sich schlechter – Baugenehmigungen steigen

Da die neue Richtlinie noch nicht lange in Kraft ist, können nur anfängliche Aussagen über die Auswirkungen getroffen werden. Nach einer Umfrage des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmer verzeichnet eine große Mehrheit (ca. 80 %) der Befragten einen zunehmend schlechteren Verkauf von Wohneinheiten. Die Bautätigkeit hingegen verzeichnet derzeit keinen Einbruch – allerdings stellt die neue Richtlinie auch nicht alle Kreditnehmer vor neue Hürden, sondern eben nur bestimmte Teile der Bevölkerung. Derzeit sind Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung für rund 1,4 % zu bekommen – was ein historisch niedriges Niveau bedeutet und somit weiter zur Bautätigkeit anregt. Nach einer Umfrage des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) profitieren gerade die oberen 20 % der Einkommensbezieher in Deutschland vom niedrigen Zinsniveau und können günstige Immobilienkredite problemlos abschließen.

Könnte Crowdfunding eine mögliche Alternativlösung sein?

Für diejenigen Teile der Bevölkerung, die Geld in Immobilien (z. B. für die Altersvorsorge) investieren möchten, könnte das sogenannte Crowdfunding eine Lösung sein. Hierbei beteiligen sich viele private oder institutionelle Investoren – unabhängig von Kreditinstituten – an Immobilien. So könnte sich ein Anleger beispielsweise schon mit 500 Euro und ohne weitere Gebühren an mehreren Wohneinheiten gleichzeitig beteiligen. Entsprechende Angebote gibt es auf dem Kapitalmarkt schon seit längerer Zeit.

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